¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Suiza?

1. La nacionalidad no es la única pregunta

La llamada Lex Koller regula la adquisición de inmuebles por personas en el extranjero. Para una persona física, no basta con mirar el pasaporte: hay que determinar dónde se encuentra su domicilio efectivo, qué permiso de residencia tiene y para qué se utilizará el inmueble.

Un ciudadano de un país fuera de la UE/AELC que vive en el extranjero suele estar sujeto a autorización para adquirir vivienda. Lo mismo puede ocurrir con una sociedad suiza controlada por personas en el extranjero. La autoridad competente es la del cantón donde se encuentra la propiedad.

2. Vivienda principal con domicilio efectivo en Suiza

Según la normativa actualmente vigente, una persona de un tercer Estado que vive efectivamente en Suiza, normalmente con un permiso B, puede adquirir en su propio nombre una vivienda principal en su lugar real de domicilio sin autorización Lex Koller.

• Debe existir un domicilio efectivo, no únicamente una inscripción administrativa.
• La propiedad debe ser adquirida directamente por la persona que la ocupará.
• Solo puede adquirirse una unidad residencial para uso propio.
• La vivienda no puede alquilarse, ni siquiera parcialmente, mientras se invoca esta excepción.
• Si se compra terreno edificable, la construcción de la vivienda debe comenzar normalmente dentro de un año.

En propiedades de gran superficie, la autoridad puede examinar si una parte de la operación constituye en realidad una inversión. En la práctica, las superficies superiores a aproximadamente 3.000 m² suelen requerir una revisión más cuidadosa.

3. Si el comprador sigue domiciliado en América Latina

Una vivienda ordinaria para inversión, alquiler o uso privado libre no puede comprarse simplemente desde el extranjero. Puede existir una autorización para una vivienda de vacaciones en ciertos cantones y localidades turísticas, dentro de contingentes y condiciones específicas. También existen supuestos excepcionales para una segunda residencia vinculada a relaciones extraordinariamente estrechas con un lugar.

La compra de un inmueble utilizado realmente como establecimiento comercial —por ejemplo oficinas, un hotel o un local operativo— se trata de forma diferente. Sin embargo, construir, alquilar o negociar vivienda no se convierte en actividad comercial exenta solo porque se utilice una sociedad.

4. Las estructuras indirectas no eliminan el problema

La Lex Koller no se limita a la inscripción del propietario en el registro. También alcanza operaciones que conceden un control económico comparable al de un propietario. Por ello, deben revisarse cuidadosamente:

• sociedades suizas financiadas o controladas por el cliente extranjero;
• acuerdos fiduciarios o personas que actúan por cuenta ajena;
• usufructos, derechos de vivienda y opciones de compra;
• arrendamientos extraordinariamente largos o con pago anticipado;
• préstamos vinculados al uso o a la futura transmisión de la propiedad.

Una sociedad genuinamente suiza puede comprar una propiedad por cuenta propia y arrendarla bajo condiciones normales. En ese caso, sin embargo, el cliente extranjero es realmente arrendatario y no beneficiario económico de la propiedad.

5. La residencia y la propiedad son procedimientos separados

La propiedad de una casa en Suiza no otorga un permiso de residencia. Para clientes que desean vivir en el país, suele ser más seguro resolver primero la estrategia migratoria, establecer el domicilio efectivo y analizar después la adquisición de la vivienda principal.

6. Secuencia recomendada

1. Definir el objetivo: residencia principal, vacaciones, inversión o uso comercial.
2. Determinar el domicilio y el permiso actual o previsto.
3. Revisar financiación, beneficiario económico y derechos accesorios.
4. Seleccionar el cantón y la propiedad compatible con la estrategia.
5. Solicitar una declaración de no sujeción o autorización cuando exista duda.
6. Firmar únicamente con las condiciones regulatorias adecuadas.

Este artículo ofrece información general. No sustituye una evaluación del inmueble, del cantón y de la estructura concreta.